כך ניתן להשקיע בנדל"ן מבלי לצאת מהבית או לראות את הנכס אפילו פעם אחת
Thank you for reading this post, don't forget to subscribe!
דניס לר
רכישת נדל"ן להשקעה היא תופעה רווחת בישראל שמונעת, בין היתר, ממחירי דיור גבוהים שדוחפים משקי בית רבים לשקול רכישת נכסים למטרות השקעה. לצד דרך הרכישה הישירה של נכסים, קיימת דרך נוספת להשקעה בנדל"ן, כזו שאינה מצריכה בעלות פיזית על נכס, אך כזו שעדיין מאפשרת ליהנות מהתשואה במקרה של עליית מחירי הנדל"ן. אלה הן קרנות להשקעות בנדל"ן, הקרויות גם קרנות ריטREIT) או בשמן המלא (Real Estate Investment Trust.
מהן קרנות ריט?
קרנות REIT הן כלי השקעה המאגד כסף ממספר משקיעים להשקעה בתיק מגוון של נכסי נדל"ן מניבים, כגון נדל"ן מסחרי, נכסים למגורים ואף מיזמי תשתיות לאומיים. כספי הקרן מנוהלים על ידי מנהלי השקעות מקצועיים המטפלים בתפעול השוטף של הנכסים ומחלקים את ההכנסה המופקת מהנכסים למשקיעים בצורת דיווידנדים.
בשני העשורים האחרונים, משקיעים רבים בחרו באסטרטגיה של גיוון השקעות בתיק, כאשר אחת הדרכים להשיג גיוון היא השקעה בנדל"ן לצד ההשקעה בשוק ההון, למשל. אבל כמובן, לא כולם רוצים או יכולים להיות בעלים ישירים על נכס מניב.
השקעה בנדל"ן באמצעות קרנות ריט מאפשרת חשיפה לאפיק הנדל"ן ללא צורך ברכישת בעלות בנכס ואף מבלי לצאת מהבית. בניגוד לבעלות פיזית על נכסים, שעשויה לדרוש זמן ומאמץ משמעותיים מבחינת ניהול ותחזוקת הנכס, השקעה בקרנות ריט מספקת גישה פשוטה להשקעה בנדל"ן. יחידות הבעלות נסחרות בבורסה כמו מניות, אך התשואות מתואמות ברוב המקרים עם שוק הנדל"ן עצמו. זאת גם הסיבה שתיקי השקעות רבים כוללים השקעה בקרנות אלה כחלק מהפורטפוליו שלהם.
יתרון נוסף של השקעה בקרן ריט על פני השקעה בנדל"ן באופן ישיר הוא השקיפות והניטור הקיימים בכל הנוגע למידע בשוק ההון. נכסים פיזיים יכולים לפעמים להביא עמם בעיות משפטיות, מחלוקות לגבי בעלות, בעיות תחזוקה, מגבלות מצד העירייה וכן הלאה. זאת בעוד שבשוק ההון, המידע הקשור לקרנות ריט מפוקח ושקוף, ומספק למשקיעים תמונה ברורה יותר על השקעתם.
איך ניתן להשקיע בקרנות ריט?
ישנם סוגים שונים של קרנות ריט: ריט הון, ריט משכנתאות וקרן ריט היברידית. קרן השקעות הון משקיעה בנכסים מניבים ומייצרת הכנסה מדמי שכירות, בעוד ריט מבוססת משכנתאות משקיעה במשכנתאות הניטלות על ידי הציבור, ומייצרת הכנסה על בסיס תשלומי הריבית. קרנות ריט היברידיות משלבות אלמנטים של ריט מניות ומשכנתאות. לכל סוג של קרן ריט יש פרופיל סיכון משלו, אסטרטגיית השקעה ותשואה פוטנציאלית משלו.
בשנת 2006 הוסדר שוק קרנות הריט בישראל תחת רגולציה, וכך החלו להיסחר קרנות מסוג זה גם בבורסה הישראלית. בין היתר נקבע כי תחול הגבלה של שיעור המינוף בקרנות ריט, שלא יעלה על 60% ביחס לנכסי הקרן; פטור ממס חברות לפעילות הקרן; התחייבות של הקרן לחלק את מרבית מהרווחים שלה כדיווידנד למשקיעים; וכן החלת פיזור על הבעלות בקרן, כך שההחזקה ב-50% או יותר מהשליטה בקרן תהיה תמיד בידי יותר מחמישה בעלי מניות שונים.
נכון ל-2023, בבורסה הישראלית נסחרות חמש קרנות ריט מקומיות וניתן לסחור ביחידות הבעלות של הקרנות באותו האופן שבו נסחרות מניות. לצד זאת, הציבור הישראלי משקיע בקרנות ריט מרחבי העולם ובמיוחד מארה"ב, דרך החסכונות ארוכי הטווח שלו ותיקי ההשקעות המנוהלים. שוק קרנות הריט האמריקאי מוערך בכ-1.3 טריליון דולר נכון ל-סוף 2022 (על פי אתר (Statista.
השקעה בקרנות ריט ובקרנות סל ריט – בישראל או בחו"ל – יכולה להתבצע גם באמצעות חשבון באחד מבתי ההשקעות המובילים בישראל או באמצעות פלטפורמות מסחר המציעות גישה לקרנות ריט. כמו בהשקעה בקרן נאמנות או כל השקעה אחרת, על המשקיעים לבדוק את מאפייני הקרן טרם רכישתה, שאת רובם ניתן למצוא בפרסומים הרשמיים של הקרן המועלים לאתר הבורסה. הגורמים שיש לקחת בחשבון כוללים את הרקורד של מנהל הקרן, סוגי הנכסים בתיק הקרן, העמלות הקשורות לקרן ותנאי השוק שבו מחזיקה הקרן בנכסים פיזיים.
לסיכום
השקעה בנדל"ן באמצעות קרנות ריט יכולה לספק דרך חלופית ונוחה לגשת לשוק הנדל"ן מבלי לצאת מהבית. היא מציעה שקיפות, גיוון והכנסה פוטנציאלית מנכסים מניבים להשכרה. כמו כל השקעה, גם קרנות ריט אינן חפות מסיכונים. חשוב להבין את מצב השוק לפני השקעה בקרנות אלה או להיוועץ באיש מקצוע מתאים, להכיר את תמהיל הנכסים של הקרן ולהחזיק בנכסים נוספים, כדי להגדיל את הפיזור בתיק ההשקעות.
* אין באמור כדי להוות התחייבות להשאת תשואה ואין באמור משום תחליף לשיווק השקעות אישי המתחשב בצרכי הלקוח או כדי להוות ייעוץ משפטי/מיסוי או אחר בנוגע לנושאים הנסקרים בכתבה. הכתבה כוללת אינפורמציה חלקית בלבד ואין לעשות בה שימוש אלא למטרת ידע כללי.
